发表时间:2013/3/22   阅读次数:7452
中国楼市?#20013;?#19978;涨的根源
 

  在人类的历史上,从来没有像中国的城市化如此急速的现象,也从没有像中国的房价在短时间内增长数倍,从而创造了大量百万或千万资产的家庭。毫无疑问,体制内人员轻松的拥有了这些资产,现在想要购房的普通人,可能?#37327;?#19968;生都买不起,这种基于房产杠杆的“马太效应”成为中国两极化的重要原因,体制内的人员无疑是中国城市化过程中财富分配的最大赢家。
  房产之所以在分配过程中造成如此大的贫富差距,其杠杆是土地,土地成为中国财富的源泉。尽管中国在法律上规定城市土地属于国家所有,但?#23616;?#19978;,既不是“公有?#20445;?#20063;非 “私有?#20445;?#32780;是“政府所有”。这里的政府不仅指抽象的权力机关,还包括这个体系的所有人。因为政府垄断了土地交易市场,其征收农地后拍卖所得也没有纳入到理论上受人大监督的财政预算里面,而是任由政府支取并决定其用途,这实际上就是城市土地“政府所有”的体现。而政府所有组成人员,在购买住房的时候,免费使用国有土地,形同“在自己的土地上盖房”。
  当然,最能?#20174;?#22303;地“政府所有”的,是国民购买的商品房只有70年的土地使用权,这表示国民只是“政府土地的租客?#20445;?#24182;且很快就要征收房产税,这是双重付费。这种格局几乎是历史的翻版,1949年后,中国政府将私人土地充公平均分配给农民,但很快又发动人民公社运动收回了土地产权,?#28304;耍?#20892;民向政府缴纳公粮与税收,其身份相当于农奴。现在的土地制度,则让一代代的城市?#29992;?#27704;远成为政府土地的“租客”。
  这种局面就可以解释为何中国的房价“越调越高”。因为,政府是地产业繁荣主要受益者,他们可以出售更多的土地获取自由支配的资本,房价越高地价越贵,政府收益就越多。与此同时,体制内所有人员不承担房价上涨的压力,相反,房价涨得越高,他们内部分配的住房资产增值越多。也就是?#25285;?#19981;管是政府机构还是政府公务人员,均在房价上涨中获得好处,这种利益格局下,政府怎么会有诚意去解决中国的房价问题呢?而且解决的结果是土地财产锐减,个人资产缩水,损失自身利益。
  公然违背取消福利分房制度的规定,无偿使用国有土地并由个人占有其增值部分,这涉嫌国有资产流失,也违反法规。为什么在房价过高背景下的“双轨制”没有成为公众攻击的目标呢?因为中国人自然地认为体制享有特权并接受,最好自己也挤入体制内享有这些好处,这可以解释公务员?#38469;?#30340;巨大规模。当然,早前很多人能够买得起,或经过全家的努力能够支付首付和按揭,也没有哪个个体甘冒巨大的风险挑战这种不公正的住房制度,尤其这不是个人腐败,而是体制腐败。但是,将“地产商”妖魔化并承担地产乱象的责任也是一种视线转移,政府则以“年年政策调控”的努力掩盖真正的问题,将房价上涨锤炼成了一种刚性而不可?#31181;?#30340;“市场现象”。
  事实上,治理中国房价过高以及地产乱象非常简单。首先,?#24066;?#20892;民自由支配耕地而不必经过政府环节,农地直接入市就消灭了所谓的“土地稀有”怪论,地价就不会那么高,房价就不会那么贵,小产权房就是例子。其次,停止体制内新的福利分房制度,让“体制”也承受房价的压力。但是,农地直接入市意味着政府丧失“土地财政”来源,停止福利分房意味着体制内人员要和普通市民一样承担市场价格,政府几乎不可能损害自身特权利益。何况地产业本身就是一根政府榨取农民和城市?#29992;?#36130;富的吸管。
  中国很多历史遗留问题,比如医疗、养?#31995;?#39046;域,积累起来的改革成本和复?#26377;越?#22823;。因此,改革比较缓慢尚且可以理解。但土地财政与新的福利性分房制度是从本届政府开?#24049;?#22766;大,这是不可推卸的责任。为什么政府公然违背房改政策,享受住房特权?为何血色拆迁如此多而征地补偿制度不完善,不?#24066;?#20892;地直接入市政策不改变?为何土地财政不受制约?为什么房价越调越高并成为社会问题?这一系列问题成为中国经济结构失衡、分配不公的根源。在家庭资产领域出现如此巨大的阶级性差距的背景下,仅仅调整工?#24066;?#25910;入的分配制度改革却因为体制内的阻力,十年动弹不得,这种“吃相难看”的制度,本届政府理应承担历史的问责。
  与本届政府成立前,已经过大量破冰式改革以及加入世贸组织不同,即将成立的下一届政府不具有同样的?#20197;恕?#22240;为土地卖的差不多了,土地财政难以为继,但积累了透支“土地财政?#20445;?#20197;土地为杠杆)的大量项目与债务;三四线城市的住房?#29616;?#36807;剩与一线城市房价泡沫化并存让调控更加棘手,在通胀或资产下行风险之间难以招架。更令人悲哀的是,在秩序?#24049;?#30340;国家,人们获取财富和收入主要靠个人的?#38469;酢?#33021;力与经验,而在中国是?#23458;?#36164;地产。房价的大幅上涨,吸引了大量个人和各行各业的资金涌入投机,腐败官员也囤积房屋,投机?#36139;?#20102;房价上涨又吸引投机者,形成恶性循环,“努力工作不如投机”的现象坏了人心。与此同时,家庭财富两极化现象越来越?#29616;兀?#27809;有买到房子的年轻人焦虑不安,造成社会分裂,阶层固化,人人痛恨特权与腐败。
  本文草就之后,传来即将谢幕的本届政府推出地产调控政策的消息,其中出售自有住房转让所得差额按20%?#26222;?#30340;规定让人震惊。尽管征收资本利得税并无不妥,但目前大幅提高,并不清楚政府要达到什么目的,因为它短期内会冻结二手房交易或抬高二手房交易价格,从而将刚性需求都推到一手市场,助涨新房价格,显然与打压价格的调控目标?#26174;?#21271;辙。市场纷?#22766;?#35773;这项政策并作“戏谑式”解读,比如新政是为保护开发商利益,延续政府的土地财政;还有阴谋论认为,冻结二手房是防止贪官抛售导致资产价格下跌,资?#23601;?#27969;制造金融危机,这是货币战的一部分等?#21462;?#36825;表明新政策制造了更加混乱的市场预期。
  当然,对差额征收20%的所得税可以?#31181;?#22686;量的投?#24066;?#20026;,并且起到“关门打狗”的作用。这项政策理论上的最大“受害”者,正是前文所述的体制内人员,因为他们是中国拥有多套住房的最大群体,其住房原购价与市场价间的差额也最多,考虑到如果全国房产信息即将联网,这一群体抛售套现或转移资产的可能性是很大的,因此,如果对他们征收20%个人所得税,至少会减少国有资产流失。但是,他们能否提供?#26082;?#30340;原购房款信息是很可疑的,因为他们就是体制本身。
  此项新政策与此前十年所有的调控政策一样,都回避了上游土地垄断问题,而是不断对下游购房者加码,比如限购、征税、提高信贷门槛等等,现在又“养肥杀猪?#20445;?#32487;续扭曲市场,不解决真问题,这种“调控演出”是极其不负责任的。
  如果政府有解决地产乱象的诚意,首先,要打破政府垄断土地供给,?#24066;?#20892;地直接入市,并将小产权房转正,这?#36234;檔途?#26377;价格泡沫的一线城市意义重大;其次,停止一切福利分房行为,尽快实现公务员房产信息公开,他们如果转让内部住房,则要实行?#36884;?#27982;适用房一样的转让政策,即先补交土地收益款;其三,自家庭第二套房开始征收房产税,采取递增税?#21097;?#23558;存量囤积的投资房逼向市场(二手和租赁),并让增量的投资(投机)房产不再有吸引力。
  但我们有理由怀疑,这些能让房价回归合理水平的措施,均会遭到政府官员的反对而无法实行,因为他们需要土地财政,因为他们拥有的住房最多,因为他们是这个国家的主人。

来源:中国楼市久调无效的根源


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